Domande Generali

Le commissioni immobiliari sono sempre a carico del venditore. A new York il compratore non paga mai per l'intermediazione.

Affittare a NYC è molto semplice, veloce (un appartamento si affitta nel giro di massimo 2 mesi) e soprattutto sicuro. Dimenticate il sistema italiano con contratti pluriennali e battaglie legali con i vostri inquilini. A New York i contratti sono annuali (a volte biennali), a fine contratto si valutano le condizioni correnti di mercato e si rinegozia il nuovo canone di affitto.

Per le locazioni la commissione immobiliare è quasi sempre a carico dell’inquilino. A volte per velocizzare i tempi si può offrire l’appartamento “no fee” con la commissione pagata dal proprietario, ma in genere affittare un appartamento non impiega mai molto tempo.

Significa "square/feet" (un piede quadrato) che corrisponde a 0,92 metri/quadri circa

Le Common Charges sono le spese condominiali mensili e le RET (Real Estate Taxes) sono le tasse di proprietà che si pagano alla città di New York. Queste ultime si pagano trimestralmente ma nelle schede che vi spediamo via email sono riportate come spesa mensile.

New York attira sempre molti investitori, sia locali che stranieri. È una piazza immobiliare dove da sempre vengono investiti molti capitali , la maggioranza sono compratori americani, ma ogni anno circa il 10-15% delle transazioni coinvolgono un compratore straniero. Un fattore interessante per un investitore è la facilità di affitto, nel giro di massimo 2 mesi si trova un inquilino e i contratti di locazione sono rinnovati annualmente. Dopo la recente crisi del 2008 è molto alto anche il potenziale di apprezzamento

Il processo di selezione di un inquilino è molto rigoroso. Una volta trovato qualcuno seriemente interessato gli verranno chieste varie referenze fiscali e finanziarie, tra le quali: credit report, estratti bancari, lettere di referenze, buste paga, dichiarazioni dei redditi ecc.  Se le informazioni raccolte non sono soddisfacenti verrà chiesto di utilizzare un garante oppure si procederà con la ricerca di un nuovo candidato.

Certamente, possiamo lavorare alla selezione degli immobili e alla finalizzazione dell'offerta via email e telefono.

L'avvocato che vi rappresenta potra' poi continuare la parte legale con una delega fino alla finalizazione al closing (rogito).

Certamente, lavoriamo quasi esclusivamente con investitori stranieri che non vogliono e non possono occuparsi della gestione dell’immobile. Spesso anche l’avvocato che vi segue nella compravendita offre questo tipo di servizio, in aggiunta al servizio di dichiarazione dei redditi di fine anno.

Ogni soggetto fiscale americano ha uno storico fiscale e finanziario che viene quantificato dal suo credit score e descritto in dettaglio nel suo credit report. Si tratta di un punteggio basato sulla propria storia di credito, che va a dimostrare la propria capacità di pagare i propri debiti ( carte di credito, mutuo, rate, ecc.)

È un modo molto efficace per poter giudicare l’affidabilità e solvibilità di un individuo, ed è il primo controllo che facciamo su potenziali inquilini che affittano gli appartamenti dei nostri clienti.

Un "Foreclosure" (pignoramento) è l'esproprio dell'immobile da parte della banca che prende possesso della proprietà che ha ipotecato, e questo avviene quando un proprietario non è più in grado di pagare il mutuo emesso dalla banca.

Il foreclosure è una misura estrema che le banche preferiscono evitare, il rimedio è uno “short-sale” dove la proprietà viene messa in vendita ad un prezzo solitamente basso e la banca è disposta a condonare parte del mutuo.

A New York, ed un particolare a Manhattan sono veramente rari e anche con la crisi del 2008 ne abbiamo visti veramente pochissimi.

Avere un box auto a New York è veramente quasi impossibile, quei pochi newyorkesi che hanno un automobile la posteggiano in parcheggi a pagamento. Molti palazzi hanno parcheggi sotterranei, ma si tratta sempre di società terze che hanno la gestione e i posti macchina non sono mai in vendita.

A Brooklyn e Queens c'è qualche condominio che offre posti macchina in vendita.

Sono tutti quei palazzi costruiti prima della Seconda Guerra Mondiale, in genere si tratta di palazzi di tipologia COOP ed hanno rifiniture ed architettura molto particolari e tipiche di New York. Negli ultimi anni un numero molto limitato di questi palazzi pre-war sono stati convertiti a CONDO.

Le Amenities sono tutti quei servizi comuni offerti dal palazzo ad uso esclusivo dei propri residenti.

Solitamente si tratta di servizi di doorman (portineria 24h), palestra, lavanderia, lounge, piscina, sauna, sala cinema o quant'altro si possa trovare all'interno del condominio ad uso collettivo di tutti i condomini.

Per uno straneiro non e' facile ottenere un finanziamento in USA ma possiamo aiutarvi a trovare i contatti per poter raccogliere le informazioni di cui avrete bisogno, in genere pero' le condizioni non saranno mai molto favorevoli se paragonate a quello che si possono otterenere in Italia.

Non c'è da preoccuparsi, a New York troverete società di property management che possono prendere in mano il vostro appartamento dal girono del rogito occupandosi del pagamento delle spese, della riscossione dei canoni mensili e del rapporto dell’inquilino. Spesso lo stesso avvocato che vi ha seguito nella trattativa di compravendita  offre anche questo tipo di servizi, che a fine anno includono anche i pagamento delle tasse sul reddito percepito dalla locazione.

Gli appartamenti sono solitamente venduti ed affittati non ammobiliati. Quando si acquista si possono in alcuni casi negoziare anche i mobili, che però non sono mai inclusi nel prezzo.

In genere le spese condominiali (common charges) sono molto più alte rispetto a quello a cui siamo abituati in Italia, un motivo che è facile constatare quando si visita un Condo sono i servizi offerti. Oltre al servizio di doorman (portineria) 24hr molti palazzi hanno palestra, cinema, piscina ed alte amenities che sono sempre incluse nelle spese condominiali.

Non tutti sanno che in un condominio tutte le utenze, con eccezione dell’elettricità’ sono incluse nelle spese condominiali, che una porzione di questa spesa mensile va a contribuire ad un fondo comune del palazzo (reserve fund) che in alcuni casi ammonta a diversi milioni, e che tutti i palazzi sono gestiti da una società terza si preoccupa della manutenzione e gestione del personale.  È vero che le spese sono alte ma una volta pagate un proprietario non deve più preoccuparsi di niente.

Si tratta di un appartamento monolocale.

È molto difficile, esistono dei palazzi chiamati “office condos” dove è possibile acquistare un piano intero, in rari casi singoli uffici. In genere per poter acquistare uno spazio commerciale è necessario acquisire un intero edificio.