Una distinzione molto importante è la differenza tra immobili di tipologia COOP da quelli di tipologia CONDO.
Il mercato di New York è molto particolare per la presenza di palazzi COOP (Cooperative) che rappresentano il 75% circa dei palazzi di tipologia residenziale.
Il COOP è una tipologia di proprietà tipica della città di New York, dove una società “cooperativa” detiene la proprietà dell’edificio ed assegna delle quote azionarie a ciascuna unità abitativa. All’azionista viene dato l’usufrutto esclusivo dell’unità fino a quando questi rimane titolare delle azioni.
Un CONDO è invece un condominio con definizioni e criteri simili a quelli che abbiamo in Europa, dove si è proprietari delle mura e dove ogni appartamento ha un proprio profilo legale e fiscale separato. Questa soluzione è la più appropriata per un compratore straniero, specialmente se l’intenzione è quella di mettete l’appartamento a reddito.
Ogni COOP ha una “COOP Board” (l’equivalente di un consiglio d’amministrazione) che gestisce il palazzo e che seleziona potenziali acquirenti / affittuari in base a vari fattori e politiche dettati dalla singola COOP Board. All’acquisto vengono analizzate in grande dettaglio i profili storico-finanziari e lavorativi degli acquirenti / affittuari, e soprattutto le intenzioni riguardo l’utilizzo dell’immobile. Il processo di approvazione è molto selettivo e il COOP Board è libero di rifiutare un potenziale aquirente a suo completa discrezione.
Nella maggioranza dei casi viene richiesto che l’acquirente compri un COOP per uso personale.
In alcuni casi le COOP non permettono nemmeno l’utilizzo saltuario come pied-a-terre e non accettano compratori stranieri perché richiedono referenze fiscali e lavorative strettamente americane.
Le regole per l’affitto variano da COOP a COOP ma in generale, quando possibile, è concesso affittare solo per un determinato periodo di tempo, per esempio 2 anni ogni 5, dopo aver abitato l’appartamento per un determinato numero di anni.
I prezzi dei COOP sono in genere più bassi rispetto a quelli dei CONDO, sia per la minore flessibilità che li caratterizza ma anche e soprattutto per la loro maggiore disponibilità nel mercato.
L’opzione COOP è comunque interessante e da valutare nel caso in cui il compratore abbia intenzione di trasferirsi a New York o se la necessità di affittare non è una priorità.
Per quanto rigaurda la locazione, in un CONDO è possibile affittare liberamente senza particolari problemi, ma va notato che la maggioranza dei CONDO richiede che i contratti di affitto abbiano una durata minima di 12 mesi.
Anche un CONDO ha un BOARD che gestisce e regola il condominio, ma in generale è molto più liberale rispetto ad una Coop, soprattutto per quanto riguarda la locazione. La procedura di presentazione è simile a quella di un COOP, con la differenza pero che il Board non può rifiutare un potenziale compratore o un locatario.
Grazie ad una forte politica d’incentivazione da parte della Città e dello Stato di New York, i palazzi di nuova costruzione (CONDO – New Developements) ed alcune conversioni (da Coop a Condo – o da Rental Building a Condo) possono in alcuni casi usufruire di forti abbattimenti fiscali sulle Tasse di Proprietà (Real Estate Taxes). Gli abbattimenti sono solitamente distribuiti su 10-25 anni a seconda del progetto. L’imposta iniziale è molto bassa e aumenta gradualmente nel corso degli anni fino a raggiungere un valore fisso di mercato alla fine dell’abbattimento.
