I. Ricerca e Selezione dell’immobile
- La parte iniziale più importante è quella di stabilire un rapporto di fiducia tramite una telefonata o uno scambio di email, così che ci si possa conoscere e capire insieme gli obiettivi del vostro progetto d’investimento. Il mercato è organizzato in modo tale che tutte le agenzie immobiliari condividono le proprie esclusive. Grazie a questo sistema abbiamo accesso in tempo reale a tutta la disponibilità del mercato.
Come già accennato Il mercato è organizzato in modo tale che tutte le agenzie immobiliari condividono le proprie esclusive. Grazie a questo sistema abbiamo accesso in tempo reale a tutta la disponibilità del mercato. Una volta stabilito un rapporto di fiducia saremo in grado di trovare in breve tempo tutte le opzioni che più si avvicinano alle vostre esigenze.
Inizieremo raccogliendo tutti i dettagli riguardo il vostro progetto di investimento, dalle priorità riguardo la tipologia di palazzo, le vostre zona preferite, un budget di riferimento, ecc.
- Vi spediremo via email una lista di opzioni da valutare ( con foto e planimetrie allegate) usando come riferimento i vostri parametri di ricerca.
Avendo accesso a tutta la disponibilità in tempo reale, quello che vi manderemo sarà una selezione iniziale di proposte. Grazie ai vostri successivi commenti e domande potremo poi affinare le ricerche e spedirvi nuove selezioni più specifiche, tenendo in considerazioni i nuovi parametri da voi suggeriti.
- Una volta organizzato il vostro viaggio a New York potremo poi visitare di persona gli appartamenti che avete selezionato, in aggiunta ad altri che saranno nel frattempo entrati nel mercato. Ai nostri clienti suggeriamo sempre di venire a cavallo di un weekend poiché la Domenica è solitamente il giorno migliore per visitare appartamenti; per quegli appartamenti che non possono essere visitati nel weekend si possono prendere appuntamenti durante la settimana dal Lunedì al Venerdì.
II. Selezione di un Real Estate Lawyer ( Avvocato )
- In USA non esiste la figura del Notaio. Una operazione di compravendita è seguita da un avvocato specializzato in transazioni immobiliari. Il Real Estate Lawyer rappresenta il compratore e gestisce il rapporto legale con la controparte (con il Real Estate Lawyer del venditore). Se non avete un avvocato di riferimento a New York abbiamo una lista di nominativi di avvocati con profili internazionali che parlano varie lingue, inclusi ovviamente avvocati fiscalisti italiani basati a New York ed abilitati sia in Italia che in USA.
- L’avvocato che avrete selezionato vi presenterà le varie opzioni legali e fiscali che potrete valutare per finalizzare l’acquisto; a seconda del vostro profilo e delle vostre specifiche esigenze vi consiglierà quale formula legale e fiscale utilizzare per ottimizzare il vostro investimento immobiliare.
III. Offerta e Negoziazione
- La negoziazione è sempre coordinata attraverso l’agente che vi rappresenta ( Buyer’s Agent ) e presentata al ( Seller’s Agent ) che rappresenta il venditore.
- Per compravendite in Resale (rivendite da privato) l’offerta va direttamente al venditore attraverso l’agente che lo rappresenta ( Seller’s Agent ). In questo caso le transfer taxes ( tasse di passaggio di proprietà – 1,85% del prezzo di vendita) sono a carico del venditore.
- Per i New Developements (Nuove Costruzioni) il venditore è chiamato Sponsor, un’entità legale che rappresenta il costruttore che ha finanziato la costruzione/conversione dell’immobile.
In questo caso le transfer taxes sono a carico del compratore.
IV. Accettazione dell’offerta
Una volta trovato un accordo sul prezzo di vendita (solitamente pochi giorni) l’avvocato che vi rappresenta riceve dall’avvocato della controparte:
- Contratto di compromesso
- Offering Plan, un documento che contiene una dettagliata descrizione legale e tecnica dell’immobile.
- Building Financials, il più recente bilancio finanziario del condominio.
A New York l’accettazione dell’offerta rimane un semplice accordo verbale fino alla firma del contratto di compromesso e alla consegna alla controparte del 10% di downpayment (anticipo). Nell’periodo che intercorre tra l’accettazione dell’offerta e la firma del compromesso, l’appartamento rimane sul mercato ed il venditore è purtroppo libero di accettare nuove offerte. Solitamente il venditore e l’agente che lo rappresenta lasciano al compratore del tempo per la due diligence prima di accettare nuove offerte, ma ci sono casi in cui bisogna procedere molto velocemente perché possono esserci più offerte in contemporanea.
V. Due Diligence, firma del contratto e downpayment
- Entro circa 5/7 giorni lavorativi il contratto andrà rispedito firmato al legale del venditore, con allegato un downpayment (anticipo) del 10%. Per alcuni appartamenti COOP viene richiesto il 20% di anticipo.
- I 5/7 giorni servono all’avvocato per fare la sua Due Diligence e per negoziare il compromesso a vostro favore, richiedendo l’aggiunta di eventuali Rider ( addendum ).
- La finalità della Due Diligence è quella di accertare che vi siano le effettive condizioni di fattibilità dell’operazione, e consiste in una raccolta mirata ed analitica di informazioni riguardanti l’immobile ed il venditore.
- Il 10% di acconto può essere spedito sul conto fiduciario dell’avvocato che vi rappresenta senza alcuna necessità di aprire un vostro conto corrente in loco.
VI. Controfirma, Board Approval e Closing Date
- L’acconto del 10% viene depositato nel conto fiduciario dell’avvocato della controparte ( in USA il venditore non riceve nessun fondo fino alla data del rogito) ed il Venditore controfirma il contratto. A questo punto si ha un executed contract quindi l’ effettivo compromesso di vendita
- Per poter stabilire una data di rogito è richiesto un condo/coop Board Approval, ovvero un nullaosta da parte del comitato di condominio/coop che deve rilasciare la sua rinuncia al proprio diritto di prelazione. Si tratta di una procedura standard di presentazione adottata da tutti i palazzi residenziali di New York e consiste nella compilazione di un Board Package che ovviamente vi aiuteremo a compilare. Se si compra direttamente dallo sponsor questa procedura non è necessaria in quanto non si passa attraverso il board del palazzo.
Per un coop è spesso richiesta anche un intervista con il board, per un Condo non è necessaria nessuna intervista ed è possibile finalizzare tutto da remoto con il nostro aiuto.
- Entro un mese circa dalla firma del compromesso viene stabilita una Closing Date (data di rogito) in cui avviene il passaggio di proprietà ed in cui viene pagato il rimanente 90% della transazione. Anche in questo caso potete usare il conto fiduciario del vostro avvocato.
- Nel caso di New Developments ancora non abitati alcune volte è necessario aspettare che venga approvato il COO (Cerfiticate of Occupancy), l’equivalente dell’abitabilità. L’effettiva data di chiusura in questi casi è variabile ( dai 2 ai 6 mesi ) e solitamente lo sponsor è tenuto a dare un mese di preavviso.
VII. Affitto e Gestione dell’immobile
- Molti dei nostri clienti sono investitori stranieri che non possono seguire il rapporto con il condominio per i pagamenti e con l’inquilino in caso l’appartamento venga messo a reddito
- Possiamo offrire un servizio completo di proprety management dove in caso di locazione siamo il contatto diretto con l’inquilino evitando la necessità da parte del proprietario di intervenire in caso ci sia necessità. Spesso anche l’avvocato che vi seguira’ potra’ offrire lo stesso servizio in aggiunta alla gestione fiscale e al pagamento delle imposte di fine anno in caso di locazione.
- Affittare a New York è molto facile e veloce. Possiamo ovviamente offrire anche il servizio di marketing dell’appartamento e quello di ricerca e selezione dell’inquilino che solitamente non dura mai più di 1-2 mesi.
- La selezione dell’inquilino a NYC e’ molto accurata, si deve passare come per una vendita attraverso il condo board con un Rental Package. Prima di arrivare a questa fase faremo una accurata pre-selezione verificando le referenze economiche e lavorative del potenziale inquilino.
- Altra particolarità molto interessante diversa da quello a cui siamo abituati in Italia è che i contratti di locazione sono annuali ( qualche volta biennali) lasciando sia al proprietario che all’inquilino la possibilità di rinegoziare l’affitto.
